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QUÉ ES LA FIDUCIA INMOBILIARIA

El cambio ha llegado al campo de la construcción en una nueva revolución. Ya no es aquella de la mejor forma de pegar ladrillos o de hacer prefabricados o de fundir una placa. Esta vez toca la estructura misma el negocio: las ventas, las finanzas, los proveedores y en especial el tamaño de los proyectos. Hay quienes construyen sin haber vendido, corriendo el riesgo de quedar con un gran inventario terminado y pagando altos intereses por el mismo. Hay quienes esperan todos los permisos para iniciar una promoción y existen aquellos que aún miden su utilidad en pesos sin compararla con el capital invertido.

Ellos aún existen. Sin embargo, también están los innovadores, los que han encontrado esquemas nuevos que generan una mayor dinámica patrimonial, aprovechamiento inmediato de los mercados existentes, disminución del riesgo y nuevas posibilidades de vincular grandes capitales.

En el momento de plantearse un proyecto, existen varias posibilidades una vez ubicado el terreno donde se piensa desarrollar. Comprar el terreno, vincular al dueño, conseguir que el futuro grupo de compradores lo adquiera o vincular un grupo de inversionistas para que lo compre. En todas ellas, la herramienta es la fiducia, y el uso de esta figura ha caído bajo el genérico de fiducia inmobiliaria, siempre que se trate de construcción. Pero no hay que dejarse despistar; hablar de fiducia inmobiliaria o de construcción da para el estudio de gran cantidad de alternativas.

El constructor quiere comprar un lote; quien lo vende desea garantizar el saldo con una hipoteca, lo cual lleva a que el terreno no se pueda construir hasta que se termine el pago.

Con una fiducia, la fiduciaria recibe el lote a nombre del constructor y se compromete a no escriturar a terceros hasta que el lote esté pagado, permitiendo así la constitución de la hipoteca a favor de la corporación.

Ahora, si es un grupo de gente la que lo quiere adquirir, no hay necesidad de constituir una de esas engorrosas sociedades que nunca finalizan. Todos entregan sus dineros y la fiduciaria en su nombre adquiere el bien destinándolo al fin que se le ha dado. Ventajas Las ventajas de este esquema son múltiples: evita cascadas tributarias, problemas con la muerte, insolvencia o aun problemas entre socios, mateniendo el proyecto independiente. Más aún, se pueden emitir certificados o títulos de participación sobre un proyecto lo cual permitiría vinculaciones masivas.

El lote está comprado. Ahora el proyecto. El constructor quiere asegurarse que tendrá salida; quieren aprovechar el mercado existente antes de que otros lo hagan y medir adicionalmente su dimensión; desea así mismo medir el diseño logrado y el tamaño adecuado de las unidades.

Todo esto lo obtiene vendiendo sobre planos, pero bajo un esquema que le dé suficientes garantías a los terceros y que le permita regresar si encuentra que el proyecto no tuvo acogida. Todo ello fundamentado en la disminución sustancial de la pérdida probable. Pero la venta sobre planos, a través de un fideicomiso, no solo permite eso; logra que el capital requerido para el desarrollo del proyecto se disminuya sustancialmente permitiéndole enfrentar proyectos más grandes y obtener ventajas de volumen.

El cambio desde el punto de vista financiero también es drástico. El constructor deja de manejar sus proyectos como una gran canasta, donde los desembolsos de un proyecto sirven para soportar las compras del otro. Cada uno de los proyectos es financieramente solvente e independiente, garantizándose en esta forma que no existe el proceso de contaminación.

Por otra parte, las facilidades financieras de las fiduciarias y su capacidad de entenderse en el mismo idioma con las entidades financieras, los lleva a disminuir sustancialmente el costo del proyecto, invirtiendo adecuadamente los excedentes.

El manejo fiduciario de la cartera de compradores permite por otra parte que el retiro y reemplazo del incumplido se haga sin engorrosos procesos judiciales. Esto, unido a la garantía de un adecuado manejo de las cuentas, le quita al constructor una de sus grandes angustias, lo que le permite dedicarse al desarrollo técnico de la obra.

Una de las mayores dificultades con las que se tropieza el constructor, cuando construye para grupos bajo la modalidad al costo, consiste en la adecuada liquidación de las cuentas y la credibilidad de las mismas.

La fiduciaria tiene la ventaja de ser un tercero imparcial en el proceso y con un sistema contable perfectamente contable adecuado a la finalidad perseguida.

Existe otro rubro adicional de participación de las fiduciarias en el negocio inmobiliario consistente en la división de un proyecto entre muchísimas personas, para participar en los rendimientos que él genere, bien sea mediante venta o arrendamiento posterior. A este sistema se le ha llamado titularización y consiste en la emisión de títulos o certificados de participación sobre un determinado proyecto.

La fiducia es una herramienta jurídica, de imagen y financiera. Es el constructor o promotor quien debe aprender a usarla para así sacar sus mejores frutos y convertirla en un socio en el negocio.

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