lunes, 3 de julio de 2017

Paga tu casa en Menos Tiempo con la Ley de vivienda

Ley de Vivienda (Ley 546 de 1999)

Sistema Especializado de Financiación de Vivienda a Largo Plazo


Tercera Parte
Doctrina de la Superintendencia Bancaria




Concepto 1999073265-3. Marzo 7 de 2000.


Síntesis: Nuevo sistema de financiación de vivienda según la Ley 546 de 1999. Sistemas de amortización. Condiciones de los créditos de vivienda individual.


[§ 083] «(...) ¿Cuáles son las características de los planes aprobados a la fecha por el Gobierno para Financiación de Vivienda, tanto para compra como para construcción?

De conformidad con la Ley 546 de 1999, la Superintendencia Bancaria deberá aprobar los sistemas de amortización utilizados para los créditos de vivienda individual a largo plazo que se otorguen a partir de la vigencia de la ley, así como de aquellos créditos otorgados con anterioridad a la ley que deban redenominarse en UVR, o excepcionalmente en pesos.

A la fecha la Superintendencia Bancaria ha aprobado cuatro sistemas de amortización. Los dos primeros se describen en el texto de la Circular Externa 007 de 2000, en los siguientes términos:

- Sistema de cuota constante en UVR (o de amortización gradual en UVR)

Este sistema establece cuotas mensuales fijas en UVR durante toda la vida del crédito. Sin embargo, por efecto del ajuste por inflación del valor de la unidad, la cuota mensual es creciente en pesos. En este sistema hay amortización a capital desde el inicio del crédito y en esta medida el saldo en UVR disminuye mes a mes. No obstante, el saldo en pesos aumenta durante las dos terceras partes del plazo, pues en la última etapa de la vida del crédito, el pago de la cuota cubre además de los intereses, el ajuste por inflación.

- Sistema de amortización constante a capital en UVR

El sistema consiste en amortizar desde el principio y en forma permanente una cuota constante a capital, que se obtiene dividiendo el valor total del préstamo expresado en UVR por el número de meses previsto para el plazo del crédito. A esta cuota se adicionan los intereses remuneratorios causados sobre el saldo de la deuda para cada periodo. Dado que la cuota amortiza capital desde el inicio del crédito, la cuota mensual es decreciente en UVR, pero creciente en pesos por efecto de la inflación, a una tasa ligeramente inferior al índice de precios al consumidor. El saldo en pesos aumenta durante aproximadamente la mitad del plazo, por efecto de la inflación.

Los dos últimos sistemas, cuyas características se describen a continuación, fueron aprobados por esta Superintendencia mediante comunicación dirigida al Instituto Colombiano de Ahorro y Vivienda - ICAV - radicada bajo el número 2000009424-1 del 16 de febrero de 2000:

- Sistema de cuota predeterminada en UVR durante el plazo del crédito

El tercero de los mecanismos aprobados se aplicará para los créditos otorgados en Unidades de Valor Real, UVR y consiste en que las cuotas en UVR disminuyen mensualmente y vuelven a subir al cabo de 12 meses; en este sistema la tasa de decremento mensual de las cuotas en UVR es equivalente a la tasa de inflación anual proyectada. Por ejemplo, si el cliente comienza en marzo a pagar una cuota de 200 UVR, en abril bajará a 198, en mayo a 196 y así sucesivamente; en marzo del año siguiente se vuelven a pagar las 200 UVR del principio y el ciclo de la baja mensual se repite. Esto significa que en el mes de marzo de todos los años, el cliente pagará la misma cantidad de Unidades de Valor Real, aunque en pesos las cuotas si variarán por efecto del ajuste por inflación del valor de la unidad.

- Sistema de amortización en pesos con tasa fija y cuotas fijas escalonadas

El cuarto sistema aprobado, a diferencia de los anteriores, se aplicará para los créditos en pesos. Las entidades financieras, inicialmente, utilizarán este sistema exclusivamente en los créditos destinados a financiar la readquisición de inmuebles otorgados en dación en pago. Con este mecanismo el cliente tendrá cuota mensual creciente en pesos y tasa de interés fija de 19,88% efectivo anual, de acuerdo con las pretensiones de las entidades financieras. El usuario podrá saber desde el principio el valor de todas las cuotas. Vale la pena aclarar que las cuotas no variarán a menos que el cliente entre en mora. Las primeras cuotas serán bajas y lo que se deje de pagar en intereses va a una cuenta aparte y no se capitalizará. De todas maneras los intereses se terminarán de pagar alrededor de la cuota 101, de las 156 que tendrá el plazo total del crédito. La primera cuota será de $10.000 por millón y la última de $14.000 por millón.

De otra parte, en cuanto a los créditos que se otorguen para financiar proyectos de construcción de vivienda, dispone el artículo 25 de la Ley 546 de 1999 que "(...) les será aplicable lo dispuesto en el artículo 17, numerales 2, 4 y el artículo 18 anterior. El Gobierno Nacional establecerá las demás condiciones para el otorgamiento y los desembolsos de estos créditos, así como los sistemas de subrogación en la medida en que se vendan las viviendas construidas".

De acuerdo a lo anterior, tenemos que los créditos otorgados para la financiación de proyectos de construcción deberán "Tener una tasa de interés remuneratoria, calculada sobre la UVR, que se cobrará en forma vencida y no podrá capitalizarse. Dicha tasa de interés será fija durante toda la vigencia del crédito, a menos que las partes acuerden una reducción de la misma y deberán expresarse única y exclusivamente en términos de tasa anual efectiva". (numeral 2 artículo 17), "Estar garantizados con hipoteca de primer grado constituidas sobre las viviendas financiadas" (numeral 4 artículo 17) y "(...) podrán ser desembolsados por los establecimientos de crédito en moneda legal o a solicitud del deudor, en bonos hipotecarios expresados en UVR, en los términos que establezcan las Superintendencias Bancaria y de Valores, cada una en el ámbito de sus respectivas competencias. En todo caso, los créditos destinados a la financiación de vivienda de interés social tendrán que ser desembolsados en moneda legal colombiana y podrán ser otorgados en moneda legal colombiana" (artículo 18).

En cuanto a las demás condiciones de los créditos destinados a financiar la construcción de vivienda, es de anotar que las mismas se encuentran en proceso de reglamentación por parte del Gobierno Nacional.

2. "(...) por tipo de plan las tasas aplicables, plazos, montos, estratos socioeconómicos, etc."

Las condiciones de los créditos de vivienda individual se señalaron en el artículo 17 de la Ley 546 de 1999 y en el Decreto 145 de 2000, las cuales se exponen a continuación:

a) Tasas

La tasa de interés remuneratoria de los créditos de vivienda individual a largo plazo, se fija de acuerdo con las condiciones del mercado (libertad de tasas); no obstante, se deberán calcular sobre la UVR o en moneda legal colombiana con una tasa fija de interés durante todo el plazo del préstamo, a menos que se acuerde la reducción de la misma, y no podrá capitalizarse, de acuerdo con lo previsto en el numeral 2 y en el parágrafo del artículo 17 de la Ley 546 de 1999.

En el caso de vivienda de interés social, de acuerdo con lo dispuesto en el parágrafo del artículo 28 de la Ley 546 del 23 de diciembre de 1999, la tasa de interés remuneratoria de todos los créditos no podrá exceder de once puntos durante el año siguiente a la vigencia de la misma. Dicha tasa de interés remuneratoria es efectiva anual, calculada sobre la UVR.

b) Plazo

Los créditos de vivienda individual podrán tener un plazo para su amortización comprendido entre cinco años como mínimo y treinta años como máximo.

c) Montos

Monto del crédito

Podrá financiarse hasta el setenta por ciento (70%) del valor del inmueble. Dicho valor será el precio de compra o el de un avalúo practicado dentro de los seis (6) meses anteriores al otorgamiento del crédito.

En los créditos destinados a la financiación de vivienda de interés social podrá financiarse hasta el ochenta por ciento (80%) del valor del inmueble.

Monto límite para la primera cuota

La primera cuota no podrá representar más del 30% de los ingresos familiares.

Los ingresos familiares están constituidos por los recursos que puedan acreditar los solicitantes del crédito, siempre que exista entre ellos relación de parentesco o se trate de cónyuges o compañeros permanentes. Tratándose de parientes deberán serlo hasta el segundo grado de consanguinidad, primero de afinidad y único civil.

d) Destinación

Los créditos de vivienda individual podrán destinarse a:

- Compra de vivienda nueva
- Compra de vivienda usada
- Construcción de vivienda individual

e) Garantías

Dichos créditos deberán estar garantizados con hipotecas de primer grado constituidas sobre las viviendas financiadas.

f) Seguros

Es preciso tener en cuenta que los inmuebles financiados deberán estar asegurados contra los riesgos de incendio y terremoto.

g) Prepagos

Los créditos de vivienda individual podrán prepagarse total o parcialmente en cualquier momento sin penalidad alguna.

En caso de prepagos parciales, el deudor tendrá derecho a elegir si el monto abonado disminuye el valor de la cuota o el plazo de la obligación.»




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