Porque es la importancia de un avalúo?
Precios equivocados de los inmuebles, problemas
jurídicos o reparticiones poco equitativas entre los propietarios, son algunos
de los casos más comunes que suceden por no contar con un avalúo exacto cuando
se va a realizar un negocio de compra o venta de propiedad raíz.
"Cuando una persona otorga un avalúo está
dando fe pública de que un inmueble tiene determinado valor comercial.
Imagínese que usted solicite un crédito a un banco y entregue un avalúo mal
hecho, y el banco le preste más dinero y luego no pueda seguir pagando, y al
vender su inmueble descubra que no puede cubrir el crédito. En ese caso puede
incluso perder su patrimonio, de ahí la importancia de hacer un avalúo con
personas expertas",
Otro inconveniente que sucede comúnmente cuando no
se cuenta con un buen avalúo es la pérdida de negocios o las ventas de
inmuebles con precios muy bajos, porque no se consideraron muchos detalles que
suman a la hora de vender.
Asimismo, otro problema que es muy frecuente entre
las personas que tuvieron una mala experiencia causada por un mal avalúo es el
temor que presentan cuando tienen que hacer nuevamente un negocio inmobiliario.
"Un avalúo no se debe dejar en manos de
cualquier persona y mucho menos acudir a gente que hace un trabajo más barato.
Un buen avalúo puede costar, pero se contará con que la información recibida
será idónea y justificable en todos los sentidos",
Existen muchas clases de avalúos para joyas, obras
de arte, maquinaria pesada. Sin embargo, los más solicitados son para vivienda,
plantas industriales, maquinaria e inmuebles para expropiaciones y servidumbres.
Es también importante que tenga presente que la
vigencia para un avalúo es de un año, según el Decreto 1420 de 1998 (artículo
19)
Cuál es la diferencia entre el avalúo comercial y
el avalúo catastral
En el mercado de bienes raíces en Colombia es
frecuente que el valor de los avalúos catastrales (que son los que usa el
Gobierno para la liquidación de impuestos) sea menor que el de los avalúos
comerciales (que son los que determinan el precio de un inmueble para realizar
una transacción comercial).
Esto básicamente ocurre porque el mercado
inmobiliario tiene una dinámica mucho más rápida que la gestión de los entes
gubernamentales para mantener la información actualizada. Por ello coexisten
estos dos tipos de avalúos en Colombia:
Avalúo Comercial
Es el realizado por un perito que es contratado por
una persona, empresa o banco para determinar el valor real de una propiedad en
un momento determinado, de acuerdo con sus características físicas y
topográficas, además de las variables de entorno que afectan positiva o
negativamente el precio de transacción del predio
.
Generalmente, estos avalúos tienen una caducidad de
6 a 12 meses, pues los precios reales de las propiedades varían con el paso del
tiempo. (El precio real hace referencia al valor en que se negocia una
propiedad dentro de una relación justa de oferta y demanda. Por su parte, el
precio nominal es el que finja un propietario para la venta de una propiedad y
es susceptible de negociación).
Los bancos solicitan los avalúos comerciales para
tener certeza de que financiarán una propiedad por su valor real, lo cual
garantiza que el dinero que presta sí estará respaldado por un valor
correspondiente. De otro lado, las personas naturales solicitan avalúos
comerciales para saber cuánto valen sus propiedades o para definir un valor de
venta que les asegure que obtendrán una retribución justa.
Avalúo catastral
Consiste en la determinación del valor de los
predios, obtenido mediante investigación y análisis estadístico del mercado
inmobiliario.
El valúo catastral de cada predio se determinará
por la adición de los avalúos parciales practicados independientemente para los
terrenos y para las edificaciones en él comprendidos.
Otro avalúo que no clasifica dentro de las grandes
ramas es el autoavalúo, el cual, se entiende por auto-avalúo el derecho que
tiene el propietario o poseedor de predios o mejoras de presentar antes del 30
de junio de cada año, ante la correspondiente oficina de Catastro la estimación
del avalúo catastral.
En los municipios donde no hubiere oficina de
Catastro, su presentación se hará ante el Tesorero Municipal.
Dicha estimación no podrá ser inferior al avalúo
catastral vigente y se incorporará al Catastro con fecha 31 de diciembre del
año en el cual se haya efectuado, si la autoridad catastral la encuentra
justificada por mutaciones físicas, valorización, o cambios de uso.
Cómo solicitar la rectificación del avalúo
catastral?
Esta revisión podrá ser solicitada por el
propietario, poseedor o apoderado debidamente autorizado, cuando demuestre que
el valor del predio no se ajusta a las características y condiciones del mismo.
Para aquellas personas que deseen hacer el reclamo
no deberán pagar nada, ya que estos procesos son totalmente gratuitos. Una vez
sea radicado el reclamo el proceso debe resolverse en 30 días hábiles.
En los gastos que incurren los propietarios que
reclaman, es en las fotos de los predios y en las fotocopias de las escrituras.
Las personas pueden presentar los documentos en las oficinas principales de
Catastro o en los Centros de Atención Distrital Especializada (Cade).
Se requieren los siguientes datos
básicos para obtener información respecto al avalúo de sus predios:
nombre completo del propietario, matricula inmobiliaria, documento de
identificación del propietario, chip del inmueble o dirección exacta del
predio.
Estos son los requisitos
- El propietario, poseedor o
apoderado deberá realizar su solicitud por escrito. Si se
trata de una persona jurídica, la solicitud debe presentarla el representante
legal anexando el certificado de Constitución de Gerencia, con vigencia no
mayor a tres meses.
Debe presentar simple o fotocopia legible de la
escritura pública de adquisición del inmueble, para los propietarios.
- Deberá anexar pruebas* que demuestren la
inconsistencia en el avalúo catastral del predio, de las cuales puede allegar
las que considere más contundentes. (No son todas las que se
relacionan a continuación, sino las que el propietario considere más
importantes para su reclamación)¨.
* Estas pueden ser las pruebas opcionales:
- Planos del predio o del terreno. Con el fin de
verificar las áreas.
- Fotografías. Para determinar el estado y uso de
la construcción o topografía del terreno.
- Aerofotografías. Para predios rurales.
- Certificaciones de autoridades administrativas
(relacionadas con afectaciones viales, ambientales, zonas de alto riesgo,
reservas forestales, rondas de río, líneas de alta tensión, certificaciones de
las correspondientes oficinas de Planeación, Medio Ambiente, Acueducto, etc.).
- Presupuestos de obra, con el fin de verificar el
costo de los valores de los materiales de construcción.
- Avalúo comercial vigente. No mayor a un año.
- Estudios y/o ofertas de mercado de inmuebles
similares en el sector, con el fin de comparar valores.
Que es el RNA?
El Registro Nacional de Avaluadores R.N.A., es una
entidad privada sin ánimo de lucro, constituida en 1985 por la Federación
Colombiana de Lonjas de Propiedad Raíz FEDELONJAS y la Sociedad Colombiana de
Avaluadores SCDA. El R.N.A propende por la profesionalización de la actividad
valuatoria en Colombia y en desarrollo de este objetivo, se ha dedicado desde
su fundación a la certificación de avaluadores en el país, buscando brindar
seguridad y confianza a los usuarios de avalúos sobre la idoneidad y
competencia de los avaluadores inscritos.
En octubre de 2003, la Asamblea General de la
International Valuation Standards Committee – IVSC, entidad de la cual son
miembros 50 países de los cinco continentes, representados por importantes
Asociaciones de Avaluadores, aceptó al Registro
Nacional de Avaluadores R.N.A. como miembro activo y organización representante
por Colombia ante esta importante entidad de orden internacional.
Contamos con certificación y respaldo del Registro
Nacional de Avaluadores (RNA), Federación Colombiana de Lonjas de propiedad
Raíz (FEDELONJAS), Corporación Nacional de Lonjas y Registros (CORPOLONJAS) y
la Sociedad Colombiana de Avaluadores.
Expertos en avalúos urbanos, normas NIIF, rurales,
maquinaria y equipo, de propiedad horizontal, de conservación y monumentos
nacionales, efecto plusvalía y ambientales.
Aliados Importantes
Victor Valencia Delgado Registro 975-8300
Edwin Alarcón Sanabria
Ariel Bareño Martinez
Y demás Colaboradores Profesionales a su
servicio
Jimmy Wladimir Méndez
Gerente
Grupo en Finca Raíz Colombia y Constructor Bogotá
SAS