miércoles, 16 de agosto de 2017

Requisitos para la escritura de cancelación de la afectación a vivienda familiar


Cancelación a la afectación de vivienda familiar

En cualquier momento que los interesados tomen la decisión de cancelar la afectación a vivienda familiar lo pueden hacer mediante escritura pública, copia de la cual y con los respectivos certificados que expida la Notaría deben llevarlos la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos que corresponda a la ubicación del bien inmueble para su correspondiente inscripción.

 ·        Si los dueños del bien inmueble afectado quieren venderlo pueden proceder en la misma escritura pública como primer acto a cancelar la afectación a vivienda familiar para lo cual deben comparecer ambos cónyuges o ambos compañeros según el caso y como segundo acto pueden proceder a vender, quién sea el titular del dominio.

 Requisitos para la escritura de cancelación de la afectación a vivienda familiar:

 ·        Fotocopia de las cédulas de  ciudadanía de ambos esposos o compañeros.

·        Certificado de Tradición y Libertad.

·        Copia de la escritura por la cual son propietarios.

·        Solicitar en la Notaría la elaboración de la misma.

NOTA: Si se va a cancelar la afectación y adicionalmente se va vender se debe cumplir adicionalmente con los requisitos señalados para el contrato de compraventa. Ver Trámite compraventa.doc

Para consultar los gastos notariales:

Consultar normatividad según resolución vigente.




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Cancelación patrimonio de familia


Cancelación patrimonio de familia



Ley 70 de 1931. Modificada por la ley 495 de 1999 –Ley 861 de 2003

 La escritura se debe hacer en la misma notaría en la que se autorizó la escritura de constitución de patrimonio de familia, ver Trámites constitución patrimonio de familia.doc (de lo contrario se ocasiona doble pago de derechos notariales). 

 Requisitos para solicitar la elaboración de escritura de cancelación de patrimonio de familia: 

 -         Fotocopia de la cédula de Ciudadanía de los comparecientes (las mismas personas que lo constituyeron).

-         Copia  de la escritura pública mediante la cual  se constituyó el patrimonio de familia.

-         Certificado de libertad y tradición al día.

-         Copias auténticas de los registros civiles de los hijos para demostrar que llegaron a la mayoría de edad (En el caso en que se haya constituido a favor de los hijos menores existentes y de los que se llegaren a tener).

Si en la fecha en que se va a cancelar el patrimonio de familia todavía hay hijos menores de edad el procedimiento es diferente; las personas que lo constituyeron tienen que contratar los servicios de un abogado que presente la demanda  ante juez Competente para que dicho funcionario  designe el curador  que va a intervenir y firmar la escritura en la cual se va a cancelar el patrimonio de familia.

Con posterioridad a este procedimiento  igual la notaria expide la copia de la escritura y produce los certificados de cancelación del patrimonio con destino a la Oficina de Registro Instrumentos Públicos.

Para consultar los gastos notariales

Consultar normatividad según resolución vigente.




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Qué documentos debe traer la persona o la sociedad que va a vender un inmueble de su propiedad para que se elabore la correspondiente escritura pública?



Qué documentos debe traer la persona o la sociedad que va a vender un inmueble de su propiedad para que se elabore la correspondiente escritura pública?

§         Pago de impuesto predial del año en curso.

§         Paz y salvo de Valorización expedido por IDU.

§         Paz y salvo de administración (En caso que el inmueble se encuentre sometido al régimen de propiedad horizontal.)

§         Certificado de tradición y libertad (Vigencia no mayor a 30 días.)

§         Tradición Anterior (Escritura pública anterior)

§         Fotocopia de cédulas tanto de comprador como de vendedor .(Personas naturales)

§         Certificado de cámara y comercio (Persona jurídica) y acta de socios según sea el caso.

§         Manifestación libre de estado civil.

§         Boletín de nomenclatura

§         Poder si alguna de las partes actúa mediante apoderado. (Si se trata de un poder general. Ver Tramite poder general.docdebe traer su respectiva vigencia a la fecha de la firma de la escritura)

§         Carta de aprobación de crédito (Si compra con financiación ó si se trata de hipoteca)

§         Certificado de existencia y representación legal expedida por la Cámara de Comercio.

§         Poder del ente financiador si alguno de los dos actúa mediante apoderado.

§         Permiso de venta si es la primera vez..

§         Declaratoria de elegibilidad si la vivienda es de Interés social.

§         Certificación de deuda o prorrata (cuando se trata de hipoteca).

§         Aportar parte pertinente de area y linderos del predio cuando el Reglamento de propiedad horizontal se encuentre protocolizado en Notaria distinta. 

En caso de que el comprador sea menor de edad Registro Civil , ó si venden autorización judicial.,

-   Con los anteriores documentos se hace la radicación de los mismos, con lo cual la notaria va a proceder a preparar la escritura pública y se les cita para 1 ò 2 días siguientes para que vengan a la Notaria a firmar la correspondiente escritura pública.

En el momento de la radicación se debe manifestar cual es el estado civil de los comparecientes.(Si es casado con sociedad conyugal vigente si o no ó si contrariamente es divorciado con sociedad conyugal disuelta y liquidada, ó soltero con o sin unión marital de hecho; así mismo debe expresar el valor de la venta).

En el caso en que el inmueble no sea de la ciudad de Bogotá, debe traer los documentos equivalentes fundamentalmente el paz y salvo del impuesto predial, de valorización y complementarios.

Para gastos notariales: 

Consultar normatividad según resolución vigente



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miércoles, 9 de agosto de 2017

¿CÓMO TERMINAR UN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO?


¿CÓMO TERMINAR UN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO?


1. ¿CÓMO TERMINAR UN CONTRATO CERCA DE LA FECHA DE VENCIMIENTO?


Si el arrendador es quien desea dar por terminado el contrato y pedir el inmueble, debe estar pendiente de la fecha de terminación y con no menos de tres meses de anticipación debe proceder a dar aviso al arrendatario (inquilino) por correo autorizado.

En forma similar se actúa, si es el inquilino a quien le interesa dar por terminado el contrato de arrendamiento y como consecuencia entregar el inmueble. Debe estar pendiente de la fecha en que vence el contrato y con no menos de tres meses, avisar al arrendador por correo autorizado, expresando que no es su voluntad continuar y que entregará al llegar el día en que termine el contrato de arrendamiento.

Así que, en estas dos situaciones, si cualquiera de las partes da el aviso a la otra con la suficiente antelación no hay lugar a pago de indemnizaciones, o lo que las personas llaman multas.



2. ¿CÓMO TENER LA RESTITUCIÓN DEL INMUEBLE?

La ley de arrendamientos prevé varias oportunidades, causales y maneras a seguir para terminar el contrato y como consecuencia lograr restituir el inmueble dado en arrendamiento, entre ellas tenemos:

• La oportunidad de que se acerque el vencimiento del termino de duración del contrato o de alguna de sus prorrogas.

• Obtener el común acuerdo entre arrendador e inquilino para terminar el contrato y entregar, la oportunidad en que se presenta una causal originada en el comportamiento contractual de alguna de las partes o la oportunidad proveniente de una situación externa a la voluntad o comportamiento de las partes.

CAUSALES ORIGINADAS POR EL INQUILINO


La no cancelación por parte del arrendatario de las rentas y reajustes dentro del término estipulado en el contrato.

- El no pago de los servicios públicos, que cause la desconexión o pérdida del servicio, o el pago de las expensas comunes cuando su pago estuviere a cargo del arrendatario.

• El subarriendo total o parcial del inmueble, la cesión del contrato o del goce del inmueble o el cambio de destinación del mismo por parte del arrendatario, sin expresa autorización del arrendador.

- La incursión reiterada del arrendatario en procederes que afecten la tranquilidad ciudadana de los vecinos o la destinación del inmueble para actos delictivos o que impliquen contravención, debidamente comprobados ante la autoridad policiva.

 La realización de mejoras, cambios o ampliaciones del inmueble, sin expresa autorización del arrendador o la destrucción total o parcial del inmueble o área arrendada por parte del arrendatario.

- La violación por el arrendatario a las normas del respectivo reglamento de propiedad horizontal cuando se trate de viviendas sometidas a ese régimen.


CAUSALES ORIGINADAS POR EL ARRENDADOR


 La suspensión de la prestación de los servicios públicos al inmueble por acción premeditada del arrendador o porque incurra en mora en pagos que estuvieren a su cargo. En estos casos, el arrendatario podrá optar por asumir el costo del restablecimiento del servicio y descontarlo de los pagos que le corresponda hacer como arrendatario.

- La incursión reiterada del arrendador en procederes que afecten gravemente el disfrute cabal por el arrendatario del inmueble arrendado, debidamente comprobada ante la autoridad policial.

- El desconocimiento por parte del arrendador de derechos reconocidos al arrendatario por la Ley o contractualmente.


-La venta del inmueble que esta arrendado.

• La necesidad que tenga el arrendador para ocupar el inmueble o para reconstruirlo, repararlo o construir, etc.




CAUSALES EXTERNAS


• Se refiere, entre otros, a los hechos de la naturaleza que inciden en el inmueble arrendado y sean una amenaza de riesgo, ruina o inminente peligro tal como puede ser una inundación, un terremoto, una erupción de un volcán, etc.

• La expropiación del inmueble por parte del Estado para dar curso a obras públicas, por ejemplo: la construcción de una fase de Transmilenio o de una avenida, una orden judicial, administrativa o policial.



3. ¿SI EL INQUILINO NO PAGA EL INCREMENTO DEL CANON, SE PUEDE EXIGIR LA ENTREGA DEL INMUEBLE?


El contrato de arrendamiento para vivienda urbana se encuentra intervenido por el Estado, de modo tal que existe la ley de arrendamientos para este tipo de inmuebles, actualmente Ley 820 de 2003. La Ley prima por encima de la voluntad de las partes contractuales, en razón de que rige para todos.

En efecto, esta estipula en el artículo 20 que el arrendador que opte por incrementar el canon de arrendamiento, deberá avisarle al inquilino a partir de cuándo entra en vigencia y cuánto es el incremento. La norma impone un deber y seguido establece la pena de no hacerlo, cuando menciona, la pena ha de ser inoponible al arrendatario.

Explicamos así: al enunciar la Ley en su texto las palabras: el arrendador que opte por incrementar el canon de arrendamiento, tácitamente da a entender la norma que puede existir casos de arrendadores que no sea su voluntad incrementarlo, esto es opcional.

Ahora, al señalar la Ley una pena de imposibilidad ante el arrendatario, si no se hace el aviso previo de incremento por parte del arrendador en la forma que lo enuncia la norma, significa que no podrá el arrendador exigir el incremento ante el inquilino o hacer valer el alza.

Aunque en el contrato se mencione genéricamente que el inquilino pagará al vencerse el contrato o su prorroga el incremento que determine la Ley, es muy difícil predecir de una manera exacta cuánto es el aumento, porque cada año varía el Índice de Precios al Consumidor (IPC), por lo que sugerimos que así esté pactado, hacer la recordación al inquilino notificándolo personalmente o por correo autorizado.



4. ¿CON CUÁNTO TIEMPO DE ANTICIPACIÓN SE DEBE PEDIR O AVISAR QUE SE ENTREGARÁ UNA VIVIENDA EN ARRIENDO?

El aviso por parte del arrendatario al arrendador debe darse con tres meses de antelación al vencimiento del contrato inicial o el de sus prórrogas. Por lo tanto, si lo hace así no hay lugar a indemnización.

En el caso de que quiera hacerse con mucho tiempo de anterioridad a la terminación del contrato, el aviso debe darse igualmente con tres meses de anticipación, informando la fecha en que se hará entrega del inmueble. A la par de informar al arrendador se puede hacer una oferta del pago de la indemnización. Incluso, la Ley establece que esta se haga dentro de los tres meses y señala el procedimiento para consignar y hacer entrega del inmueble provisionalmente, si el arrendador se niega a recibir el inmueble.


5. ¿LA MORA EN EL PAGO DE LOS SERVICIOS PÚBLICOS Y SU CONSECUENTE SUSPENSIÓN TIPIFICAN LA VIOLACIÓN DEL CONTRATO Y PUEDE INICIARSE EL PROCESO DE RESTITUCIÓN DEL BIEN?

Sí. El hecho de que el arrendatario incurra en estas conductas faculta al arrendador a terminar unilateralmente el contrato de arrendamiento e instaurar las acciones tendientes a la restitución del inmueble dado en arrendamiento.


6. ¿EL PROPIETARIO DE UN INMUEBLE PUEDE DAR POR TERMINADO UNILATERALMENTE UN CONTRATO SIN TENER QUE PAGAR NINGUNA MULTA?

El arrendador solo puede dar por terminado unilateralmente el contrato en eventos muy especiales para que no haya lugar al pago de indemnizaciones.

Estos casos son: el incumplimiento por parte del arrendatario de las obligaciones derivadas del contrato, cuando el propietario necesite ocupar el bien para su propia habitación o cuando el bien vaya a ser demolido.


7. ¿CUÁNTO TIEMPO SE DEBE DAR A UN INQUILINO PARA DESOCUPAR UN INMUEBLE QUE VA A SER VENDIDO?


La venta es una de las causales de terminación del contrato por parte del arrendador. Debe darse el aviso con una antelación no menor de tres meses a través del correo del servicio postal autorizado.


8. ¿PUEDE UN ARRENDATARIO USAR LA FUERZA PARA SACAR UN INQUILINO DEL INMUEBLE?


Debe intentar, inicialmente, la conciliación para fijar fecha de entrega. Antes del vencimiento de la prórroga comunicarle que da por terminado el contrato e iniciar la acción de restitución ante las autoridades jurisdiccionales.


9. SI SE FINALIZAR UN CONTRATO ANTES DE MUDARSE, ¿QUÉ SE PUEDE HACER?


En caso de no lograr un acuerdo con el arrendador, puede dar por terminado unilateralmente el contrato dando aviso con tres meses de anticipación y pagando una indemnización equivalente a tres meses. Es decir, que así no ocupe el inmueble debe pagar los tres meses.

Por lo anterior, debe tratar de obtener el consentimiento para dar por terminado el contrato por voluntad mutua.

10. ¿EN CUÁNTO TIEMPO UNA PERSONA INVADE UN APARTAMENTO QUE SIEMPRE HA TENIDO EN ARRIENDO?

El arrendatario es el tenedor del inmueble. El paso del tiempo no lo convierte en poseedor; en consecuencia, nunca se convertirá en el propietario.



  
metrocuadrado

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viernes, 4 de agosto de 2017

Es hora de tomar Buenas Decisiones #1


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martes, 1 de agosto de 2017

Inmobiliario


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lunes, 24 de julio de 2017

Quién tiene derecho a la herencia?


perfectamente como funcionan  las ordenes sucesorales, es decir; la prevalencia con la que los herederos comparecen a recibir los bienes que el causante ha dejado en la sucesión. 

El tema es básicamente sencillo, pero incluso abogados con mucha experiencia suelen cometer errores cuando al fallecido le sobrevive su esposo(a). 

La teoría, que no  les es obligatorio revisar, está en los artículos 1045, 1046 y 1047  del código civil,  en ellos encontrarían  que los primeros  y únicos en recibir serían los descendientes (hijos y nietos), a falta de estos,  los ascendientes (padres y abuelos ) con el cónyuge, y si la soledad fuera mayor, le sucederían sus hermanos y el cónyuge, 

Esto  quiere decir que como ocurre en la mayoría de los casos habiendo hijos, el cónyuge no participa en principio en la herencia, y decimos en principio no para complicarle al lector un texto ya enrevesado, sino porque los puristas de la materia no admitirían que desconociéramos la porción conyugal, una figura muy poco usada en la practica pero que por su complejidad veremos en otra entrada.

Quiere decir esto, que todo; cuanto deje el causante se trasladará a sus descendientes sin que el/la esposo(a) reciba una porcentaje de ellos.  La aparente injusticia que encierra  mi manifestación, se soluciona rápidamente con un breve repaso por las normas de la sociedad conyugal, que indican que lo que adquiere  la pareja y se adquiere durante el matrimonio, unión marital, u hoy unión solemne corresponde a los dos en igual porcentaje.



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